CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM TEMPOS DO COVID-19

Por estarmos todos vivendo em tempos completamente atípicos, em função da extensão dos efeitos do novo Corona vírus (COVID-19), ainda não há no ordenamento jurídico nenhuma lei específica para regulamentar o período atual e como devem ser tratados os negócios e contratos entre as partes.

Nesse interim, surgiu-se a dúvida: como ficam os contratos de locação em tempos de pandemia?

Inegável estarmos passando por um episódio nítido de caso fortuito/força maior, no qual, ambos dizem respeito a um fato inevitável e superveniente, ou seja, fora do alcance do controle humano.

Nesse caso, se o Locatário, seja ele pessoa física ou jurídica, quiser revisar o valor de aluguel especificado em contrato de locação por conta de fato imprevisível, por determinado período, encontrará fundamento legal para tanto.

Isso porque, o nosso ordenamento jurídico apresenta o caminho no art. 478 c/c 317 do Código Civil que trata da onerosidade excessiva dos contratos e acerca da teoria da imprevisão. 

Através deles, as partes que possuem interesse na manutenção da relação contratual podem invocar a cláusula que dispõe que as mudanças substanciais que ocorram de forma extraordinária e imprevisíveis e que modificam o equilíbrio do acordo trazendo desvantagem a uma das partes implica na modificação da execução das obrigações atribuíveis a cada contratante, sendo passível de requisitar a resolução do contrato.

Logo, não estando o locador aberto à renegociação, pode locatário se valer do ajuizamento de uma ação judicial, objetivando a revisão do contrato.

Mas, levando em consideração que ainda não sabemos como procederão as futuras decisões, a nossa sugestão para esse momento é que as partes, em comum acordo, renegociem o pagamento dos aluguéis de forma a encontrar um meio termo para ambos.

Que seja pela redução dos valores mensais por um determinado período ou até mesmo a diluição dos valores para um pagamento futuro.

Nos casos em que houver, utilizar da garantia prevista contratualmente (dispostas no art. 37 da Lei nº 8.245/91), como a garantia caução ou até mesmo, se possível, optarem, pela suspensão do pagamento até que o estado de calamidade pública cesse.

Desta feita, verifica-se que as possibilidades são muitas, basta que as partes estejam dispostas a renegociar, objetivando garantir o equilíbrio econômico financeiro do contrato, bem como, evitar que apenas uma das partes suporte integralmente os prejuízos decorrentes da pandemia.